“아파트 리모델링 시에는 세금 리모델링도 하세요 - 놓치기 쉬운 5가지 세금 이슈“

아파트 리모델링은 단순히 벽지를 새로 바르거나 싱크대를 교체하는 일과는 다르다. 막상 공사를 시작하면 예상하지 못한 비용과 행정 문제가 잇따라 발생한다. 필자 역시 구축 아파트에 이사를 하기 위한 리모델링을 진행하면서 부가세 포함 여부를 제대로 확인하지 않아 예산이 크게 초과되는 어려움을 겪은 경험이 있다. 이 경험을 계기로 리모델링 과정에서 어떤 세금 이슈들이 있을 수 있는지 하나씩 알아보게 되었고, 같은 상황을 준비하는 분들이 미리 알고 준비할 수 있다면 불필요한 비용을 줄일 수 있을 것이라는 생각이 들었다.

 

이 글에서는 최근 언론에서도 언급되는 리모델링과 관련된 세금 이슈의 실제 사례 등을 바탕으로 "아파트 리모델링 중 자주 발생하는 세금 문제 5가지와 정부 지원 정책"을 알기 쉽게 정리했다. 리모델링을 준비하는 분들이 예산 초과 없이, 보다 안전하고 합리적으로 공사를 진행하는 데 도움이 되길 바란다.

 

 

아파트 리모델링 시 고려해야 하는 세금

 

 

리모델링 공사 견적에 부가가치세 포함 여부로 인한 갈등

 

리모델링 공사 견적은 대부분 천만 원~수억 원 단위로 커진다. 이때 견적서에 부가세 포함 여부가 명확히 표시되어 있지 않다면 공사 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다. 필자의 경우 견적 금액만 보고 계약했는데, 공사 완료 후 업체로부터 “부가세 10%는 별도”라는 청구를 받아 500만 원 넘게 예산이 초과됐다. 국토교통부가 2024년 발표한 리모델링 실태조사에서도 계약 분쟁의 21%가 부가세 포함 여부 불명확으로 발생하고 있다고 밝히고 있다. 견적서를 받을 때는 반드시 부가세 포함 여부를 눈에 띄게 표기하고, 계약서에도 총액과 부가세 내역을 분명히 기재하는 것이 중요하다.

 

 

리모델링 타이밍에 따라 달라지는 재산세 부담

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과된다. 공사 일정이 6월 1일 이전에 완료되면 리모델링 후 상승한 공시가격이 당해 재산세에 바로 반영된다. 한겨레신문은 2024년 5월, 서울 노원구의 한 아파트 단지가 5월 말 공사를 끝내자마자 공시가격이 대폭 상승해 재산세가 전년 대비 2배로 증가한 사례를 보도했다. 공사 일정을 조정해 6월 2일 이후에 완료하면 기존 공시가격으로 해당 연도의 재산세가 부과돼 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있다. 일정 계획 단계에서 세무사와 상담해 공사 완료일이 세금에 미치는 영향을 반드시 체크해야 한다.

 

 

증축·확장으로 인한 취득세 추가 부과되는 사례

리모델링 과정에서 발코니 확장, 다락방 설치, 옥탑 증축 등 건축물의 연면적이 증가하면 취득세 추가 부과 대상이 된다. 서울경제는 2023년 9월, “준공 20년 이상 아파트에서 발코니 확장으로 2㎡만 늘어나도 취득세가 부과되는 사례가 속출하고 있다”고 보도했다. 필자도 구청에 건축물대장 변경을 신청하면서 면적 증가가 확인돼 취득세 47만 원을 추가 납부해야 했다. 면적이 늘어나는 리모델링은 공사 전 구청 건축과나 세무과에 정확히 문의해 증축 및 확장으로 인한 취득세 발생 가능성과 대략적인 세액을 미리 파악하는 것이 필수다.

 

 

리모델링 시 가족간 금전 지원으로 인한 증여세

가족 간 금전 지원으로 인한 증여세 이슈

부모가 자녀 명의의 아파트를 리모델링하거나 자녀가 부모 집의 리모델링 비용을 대신 지불하는 사례는 흔하다. 하지만 이때 증여세 비과세 한도(10년간 5천만 원)를 넘기거나 증빙 자료가 부족하면 증여세가 부과될 수 있다. 조선일보는 2024년 6월, 증여세 상담 건수가 최근 3년 새 45% 증가했으며, 특히 부모·자녀 간 리모델링 비용 지원 관련 문의가 급증하고 있다고 보도했다. 필자는 형이 부모님 집 공사비 중 일부를 대신 부담하면서 증여세 문제를 알게 되어, 세무사 상담 후 송금 내역과 계약서를 꼼꼼히 준비했다. 가족 간 자금 이동은 반드시 명확한 이체 기록과 관련 서류를 준비하고, 필요하다면 증여세 상담을 통해 문제 소지를 없애는 것이 좋다.

 

 

공시가격 상승으로 인한 보유세 급증

리모델링으로 단열재 교체, 창호 이중창 설치, 욕실·주방 올수리를 하면 아파트의 공시가격이 크게 상승할 수 있다. 리모델링 전 2억 8천만 원이던 부모님 아파트의 공시가격은 공사 후 3억 6천만 원으로 오르면서 재산세와 종합부동산세 부담이 모두 커졌다. 연합뉴스는 2024년 7월, 서울 강서구 한 아파트 단지가 리모델링 후 공시가격이 평균 18% 상승해 보유세 부담이 급증했다는 사례를 보도했다. 특히 국토부는 리모델링 단지를 공시가격 현실화 조사 대상으로 적극 반영할 계획이라고 밝혀 향후 공시가격 상승에 따른 세금 증가는 더 빈번해질 것으로 예상된다. 공시가격 변화는 국토부 부동산공시가격 알리미를 통해 미리 시뮬레이션해보는 것이 유용하다.

 

 

리모델링 지원 정부 정책 요약

정책명	주요 내용	지원대상
장기노후 공동주택 리모델링 지원사업	설계비, 안전진단 비용 일부 보조	준공 30년 이상 아파트 단지
녹색건축물 리모델링 이자 지원	에너지 절감 공사 대출 이자 1~2% 지원	단열·창호 교체 등 실시한 세대
지방세 감면제도	취득세 50% 감면 또는 보류 가능	일부 지자체 조례에 따름

 

 

리모델링 관련 핵심 세금 이슈 및 정부 지원 정책

 

결론

아파트 리모델링은 예산과 디자인만 고민해서는 안 된다. 공사 전후로 발생할 수 있는 부가세, 재산세, 취득세, 증여세, 보유세까지 종합적으로 고려해야만 예산 초과와 세금 리스크를 줄일 수 있다. 최근 여러 언론 보도처럼 리모델링 과정에서 세금 문제가 갈수록 늘어나고 있다. 이번 글에서 정리한 다섯 가지 핵심 세금 이슈와 정부 지원 정책을 참고하여, 불필요한 지출 없이 안전하고 합리적으로 리모델링을 준비하길 바란다. 반드시 공사 일정, 세무 상담, 구청과의 사전 이번 글에서 정리한 다섯 가지 핵심 세금 이슈와 정부 지원 정책을 참고해, 불필요한 지출 없이 안전하고 합리적으로 리모델링을 준비하길 바란다. 반드시 공사 일정, 세무 상담, 구청과의 사전 협의까지 철저히 진행하자.